Cucarachas, chinches o roedores en su vivienda en California: lo que exige la ley
Traducción para su comodidad. Esta guía es una traducción de la versión original en inglés. Si hay alguna diferencia, vale la versión en inglés.
Si prefiere comunicarse en español, envíe su solicitud por escrito, con todos los detalles, a tyler@bettercallvance.com para que se pueda coordinar un intérprete.
Información general, no asesoría legal. Cada situación es diferente. Si tiene una fecha límite o papeles de la corte, no espere a leer una guía. Escriba a tyler@bettercallvance.com.
Así es como yo manejaría un problema de cucarachas, chinches o roedores cuando el dueño no lo resuelve. Esto es información general, no asesoría sobre su situación.
Lo que exige la ley estatal
La sección 1941.1(a)(6) del Código Civil dice que una unidad es inhabitable (untenantable) si le falta, en forma sustancial, un edificio, terreno y áreas anexas que estaban limpios, en condiciones sanitarias y libres de roedores y plagas cuando empezó el contrato, y que todas las áreas bajo el control del dueño se mantengan así. La misma sección también considera inhabitable una unidad que es deficiente (substandard) según la sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad. Esa lista incluye una infestación de insectos, plagas o roedores según lo determine un funcionario de salud (o, en algunos lugares, un funcionario de cumplimiento de códigos capacitado), y lugares donde la basura, los escombros o los refugios de roedores crean un peligro para la salud o la seguridad.
Su parte del contrato
Según la sección 1941.2 del Código Civil, el inquilino tiene que mantener su parte de la unidad tan limpia y sanitaria como lo permita su condición, y deshacerse de la basura de forma limpia y sanitaria. Si una violación sustancial del inquilino contribuye sustancialmente al problema, es posible que no surja el deber de reparar del dueño bajo las secciones 1941 y 1942. En mi experiencia, los dueños muchas veces culpan al inquilino por la limpieza, así que vale la pena tomar fotos que muestren una cocina limpia y la basura bien guardada.
¿Le está pasando esto? Revisión gratuita de su caso
Cuénteme qué está pasando. Hago una revisión de conflictos y le digo si puedo ayudarle.
Las chinches tienen sus propias reglas
- No se puede rentar una unidad con una infestación conocida. La sección 1954.602 del Código Civil dice que el dueño no puede mostrar ni rentar una unidad vacía si sabe que tiene una infestación actual de chinches. Una infestación que se ve a simple vista cuenta como aviso.
- Aviso por escrito sobre chinches. Según la sección 1954.603, el dueño debe dar a los inquilinos un aviso por escrito con información sobre las chinches y el procedimiento para reportar una posible infestación.
- Inspecciones y cooperación. Según la sección 1954.604, la entrada para inspeccionar sigue las reglas de entrada de la sección 1954, y el inquilino debe cooperar con la inspección.
- Resultados por escrito. La sección 1954.605 exige que el dueño informe por escrito a los inquilinos de las unidades inspeccionadas los resultados del exterminador dentro de dos días hábiles. Si se confirma una infestación en áreas comunes, todos los inquilinos reciben aviso.
La sección 1942.5 del Código Civil incluye avisar de una posible infestación de chinches entre las actividades protegidas por su regla contra las represalias.
Repórtelo por escrito
Use el procedimiento para reportar que aparece en su aviso sobre chinches o en su contrato, si hay uno, y haga el pedido por escrito: qué está viendo, dónde, desde cuándo, y que pide un tratamiento. Le sugiero enviar fotos o un video corto con el pedido y guardar una copia. Mi guía para documentar problemas en su vivienda tiene un sistema sencillo.
Tratamientos y avisos de pesticidas
La sección 8538 del Código de Negocios y Profesiones exige que una compañía registrada de control de plagas dé al dueño y al inquilino un aviso por escrito con la plaga que se va a controlar, los pesticidas y sus ingredientes activos, y una advertencia exigida por el estado. Para el control general de plagas, el aviso debe darse a más tardar antes de la aplicación. Le recomiendo guardar cada aviso y anotar la fecha de cada tratamiento y si el problema regresó.
Pida una inspección
La oficina de cumplimiento de códigos de su ciudad o el departamento de salud del condado pueden inspeccionar. En la Ciudad de Los Ángeles, LAHD recibe quejas y también inspecciona de forma periódica las propiedades rentadas de dos o más unidades por medio de su Programa Sistemático de Cumplimiento de Códigos (SCEP) (opens in a new tab) (en inglés). Si las violaciones citadas no se corrigen en el plazo dado, LAHD puede poner la propiedad en su Programa de Cuenta de Depósito de Renta (REAP) (opens in a new tab) (en inglés), que reduce la renta entre 10 y 50 por ciento según las violaciones y permite que los inquilinos paguen la renta reducida a una cuenta de depósito. Según la sección 1942.4 del Código Civil, cuando un funcionario cita una condición deficiente y no se repara dentro de 35 días, por lo general el dueño no puede cobrar la renta de ese período, subir la renta ni entregar un aviso de 3 días para pagar la renta o desocupar. Dejar de pagar la renta por su cuenta es riesgoso; antes, lea mi guía sobre el moho y las goteras, que explica los riesgos (aquí).
Cuándo consultar con un abogado
Si la infestación es seria, se repite, afecta su salud, o el dueño responde con un aumento de renta o un aviso, busque asesoría. En casos de condiciones de vivienda solo represento a inquilinos, nunca a dueños que no reparan. Primero hago una revisión de conflictos con la dirección de la propiedad y los nombres de las partes.
¿Quiere que revise su situación?
Cuénteme qué está pasando. Hago una revisión de conflictos de cada consulta con la dirección de la propiedad y los nombres de las partes, y luego le digo si puedo ayudarle.
Publicidad de abogado. Esta guía es información general sobre la ley de California a la fecha indicada, no es asesoría legal, y puede no reflejar cambios posteriores ni reglas locales. Leerla o comunicarse conmigo no crea una relación abogado-cliente. Los resultados varían y no se garantiza ningún resultado. Better Call Vance, PC, Tyler Vance, Colegio de Abogados de California n.º 318810, 3301 Michelson Drive, Suite 2107, Irvine, CA 92612.